不動産投資をする場合には、いかに利益を出す結果につなげるかが重要になりますね。
最近では、マンションやアパートの利回りが低下していることもあり、商業ビルなど商業施設への投資を始める方も増えてきています。
今回は、そんな商業ビルへ不動産投資をする場合のメリット・デメリットについてご紹介していきます。
商業ビルへの不動産投資：高い利回り
店舗など商業ビルへの投資が増えている理由の1つは、マンションやアパートなど住宅系不動産の利回りが、以前と比較すると低下してきていることです。
一方で店舗・事務所などの不動産に関しては、ハイリスクな分、高利回りが期待できますし、数年間で見ても比較的高い水準での維持が期待できます。
しかし住宅系に比べると、不動産投資のリスクが大きい事にも注目する必要がありますので、デメリットついても合わせてみていきましょう。
商業ビルへの不動産投資：メリット
まずメリットとしては、「賃貸料が高いこと」「保証金が多く運用しやすいこと」「経費がかかりにくいこと」などがあります。
住宅系と比べて、基本的な賃貸料が高く店舗やテナントの条件によってはより高い賃料を設定することも可能です。
賃料が高い分、早い段階で投資資金を回収することができ、リスクを軽減できたり他の投資へ転用したりできますね。
また敷金などの「保証金が高い」こともメリットです。
店舗や事務所の場合は3ヶ月分〜1年分まとめて払うケースも多く、さらに預かった保証金の一部はテナントが退去時に返却しなくても良いケースもありますので、その費用をオーナーが自由に資産運用に投資できます。
さらに、ビル一棟全体をまとめて1つの会社に貸す場合には、掃除や設備点検、室外部分の照明はテナントの負担となることが多く、オーナーの維持管理費が大幅に節約できます。
商業ビルへの不動産投資：デメリット
商業ビルの不動産投資を始める前には様々なデメリットについても知っておく必要があります。
具体的には、「空室のリスクが高い」「テナント募集の難しさ」「金融機関の融資が厳しい」などが挙げられます。
転勤などの理由がない限り転居しにくい住宅系と比べ、商業ビルのテナントは会社の売り上げによっては閉店・移転が頻繁に起きます。
会社の売り上げ・景気の流れに大きく左右されやすく、不景気になると一気に撤去される場合もあります。
また入居する店舗の業種は様々であり、もちろん選ぶのは店舗側のため自社の売上に合った立地や設備条件が揃っていないと、なかなか入らない場合も多いです。
一度テナントが撤去してしまうと次の入居まで時間がかかることも多いため、空きが出ないように、立地選択や内装設計、募集にはノウハウやテクニックが重要になります。
金融機関の融資条件も住宅系に比べると厳しく、審査にも時間がかかります。
オーナーの資金力や実績、入居店舗の経営状況なども併用して審査されることが多く、店舗や事務所専用の１棟施設の場合など融資してくれない金融機関もあるので注意が必要です。
商業ビルへの不動産投資：初心者は住居併用タイプがおすすめ
よりリスクを少なく商業ビル投資を始めたいのであれば、住居と店舗が併用したタイプの不動産投資からスタートすることをおすすめします。
下層エリアが店舗で、上層階が住居用の住居併用のビルであれば、店舗エリアで高収入を得ながら、住居エリアで安定した収入も確保できますので空室のリスクを減らせます。
ただ、長期の空きが出るとマイナスが大きくなりますので、できる限り店舗部分の入居を継続できるような運用計画を立てていきましょう。
まとめ
住宅系の不動産投資に比べて高い利回りが期待できる商業ビルの不動産投資ですが、景気の波にも大きく影響を受けやすいなどリスク面も大きいため、きちんとした運用計画が重要になります。
住居・店舗併用ビルであれば、利回りも下がりますがその分リスクも低く運用をスタート・継続しやすいので、これから商業ビルの運用を検討している方にはおすすめです。
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