コンバージョンとは転換や改造を表す意味で、特に不動産においては、現状の建物を用途変更することで利用目的を変えることを指します。
具体的にはオフィスビルをマンションやホテルに変更する例などが挙げられますが、コンバージョンを見込んで不動産投資をした場合のメリットは何でしょうか。
コンバージョンを見込んだ不動産投資：リノベーションとの違い
古くなった建物を改修することをリフォームやリノベーションと言いますが、コンバージョンとは大きく異なります。
リフォームは建物のクロス（壁紙）や柱、扉など、古くなっている部分を直し、新築時のような状態に戻す原状回復工事です。
リノベーションはリフォームより大規模な工事であり、断熱効果を高めるために外壁を一度壊してから改修したり、間仕切りを壊して間取りを変更するなど、新築時とは異なる状態にする工事です。
一方、コンバージョンは建物の用途変更が目的です。
例えばマンションをコンバージョンする場合は、建物を竣工した後にオフィスビルに用途変更する、ホテルに用途変更するなど、全く別の用途の建物になるということです。
もちろん、建築基準法や都市計画法などによって、その地域で建築できる建物の種類が制限されているため、どんな用途の建物にも用途変更ができるというわけではありません。
しかしながら、用途変更によって現在の需要に合わせた建物に変更できるため、収益の期待を見込むことが可能となります。
コンバージョンを見込んだ不動産投資：コンバージョンの主なメリット
先に述べたように、コンバージョンのメリットは、需要が高い建物の種類に用途を変更し、高い入居率を目指すことです。
例えば、オフィスビルが供給過多になった場合に、ビジネスホテルにコンバージョンをすることで収益を目指すことができます。
また、入居率が低いマンションをコンバージョンし、ホテルにすることができれば、オリンピックの需要にも備えることができるというわけです。
結果として、収益が上がるだけではなく、建物自体の価値そのものが上がることも珍しくありません。
他にも、既存の建物を取り壊して新しい建物を建築するより、短期間かつ安価に行うことができるのもコンバージョンのメリットです。
立地が良いのにも関わらず空室率が高い物件などは、コンバージョンを視野に入れた不動産投資を行うチャンスと言えるでしょう。
まとめ
立地が良いのにも関わらず、空室率が目立つために安価で売買されている物件を、コンバージョンして賃貸する方法は非常に有効な手段です。
オリンピックや万博などのインバウンド需給に見合った投資ができるため、収入に期待できるだけではなく、物価そのものの価値を上げることが可能なコンバージョンは、今後も多いに活用されるでしょう。
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