不動産投資の投資先としてまず始めに考えられるのが、マンションなどのレジデンスと言われる居住用不動産ですが、オフィスビルを投資先にする方法もあります。
その理由やメリットは何でしょうか。
オフィスビルへの不動産投資：利回りと空室率
不動産投資における重要な要素の1つとして、その物件の空室率が挙げられます。
空室率とは、物件の全ての部屋に対してどれくらい空き部屋があるかの割合を示すものです。
不動産投資の利回りを考えるときに、想定利回りという考え方ありますが、これはあくまでも全室が満席になった場合の利回りです。
空室率は考慮されていませんので、空室率が高ければその利回りは大きく崩れることになります。
平均的な入居年数が長いほど空室になる機会が減ることになりますが、その平均的な入居年数については、マンションとオフィスビルについて、圧倒的な違いがあるのです。
オフィスビルへの不動産投資：賃借人の特徴と空室率
オフィスビルは一般的にスケルトン渡しと言い、内装や造作は借りた企業が行うことがほとんどです。
つまり、退去時にはスケルトン状態での原状回復の義務があるため、倒産や事業の縮小など、よほどの事情が無い限り契約を更新します。
一方、マンションなどの賃借人は、転勤や結婚、卒業などのイベントによって、引っ越しをするタイミングが多く、その時期も様々です。
オフィスビルが空室となる機会が少ない理由は、その賃借の相手が企業であるという特性であり、その安定性が1つのメリットともいえるのです。
オフィスビルへの不動産投資：オフィスビルの空室率
オフィスビルの空室率は景気に左右されやすい一方で、レジデンスについてはそのような特徴は無く比較的安定しているというのが一般的です。
景気が拡大している今こそ、高い利回りが望めるということになります。
また、景気拡大だけではなく、オフィスビルの空室率が低くなっている理由として、オフィスビル利用の多様化が考えられます。
オフィスビルの用途としては、かつてはデスクワークや会議室が中心でしたが、現在は共有スペースや共有オフィスなど、その用途が働き方改革と共に変化してきています。
オフィスビルという名目にとらわれない利用用途が増えてきていることで需要が増え続け、結果として低い空室率を維持することが可能となり、高利回りを実現させているというわけです。
これらの時代背景も、オフィスビルへの不動産投資のメリットといえます。
まとめ
不動産投資において、利回りと密接な関係を持つ空室率については、十分に配慮しなければなりません。
そして、景気が拡大する中で、不動産の空室率は、居住用物件であるレジデンスよりも、企業が賃借人となるオフィスビルのほうが低く維持されているのです。
これが、オフィスビルへの不動産投資が旬であるという理由です。
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