新築時には事務所として使っていた建物を、飲食店としてリニューアルするなどして使い道を変える際、多くの場合、用途変更の手続きが必要です。
用途変更とは何か、そしてどんな事例が該当するのかなどをご紹介します。
建物の用途変更とは
建物はどう使うかによって、その特殊性に合わせた基準・法規制があります。
事務所、飲食店、病院、保育所など、建物の用途によって、どのような構造・設備や、室内の明るさがいるかなど、条件が変わってくることは想像できますよね。
そのため、用途ごとに、構造や消火・排煙設備、採光や換気、防音性、内装の制限など、さまざまな項目が定められているのです。
ですから、建物建築時の建築確認申請で申請した用途から変更する場合、用途変更の申請が必要となります。
ただし、ある一定以上の規模の建築に限られます。
建物の用途変更が必要になる場合とは
建築確認申請を必要とする一定以上の規模とは、100平方メートルを超える建物を指します。
新築、改築等の着工前に、建築基準法に合致している計画なのかを国・自治体や民間審査機関が審査を行います。
用途に関しては、特殊建築物に含まれる建物のうち、その目的で利用する部分の広さが100平方メートルを超える場合確認申請書を提出し、建築確認済証を得ます。
特殊建築物とは、劇場、映画館、病院、旅館、学校、図書館、スケート場、百貨店、飲食店、倉庫など、その多くは一般的な住宅や事務所をのぞく建築物です。
このうち、当初事務所だった用途を飲食店へ変更したり、物販店だった階を小劇場にしたりする場合など、使い方を変えるには、確認申請が必要になるのです。
変更には新築時の検査済証が必要で、これがない場合は原則として用途変更できないことになっています。
しかし、平成26年に国土交通省のガイドラインが出ており、建築確認書に基づいた調査を行うことで、検査済証なしでも用途変更できる可能性が出ています。
適宜、専門の知識を持った会社に相談してくださいね。
ただし、飲食店を居住エリアにするなど特殊建築物に含まれないものや、類似用途間への用途変更に関しては、建築確認申請はいりません。
建物の用途変更の申請をしないと…？
用途変更の確認申請をせずにテナントが入ってしまうと、建築基準法や労働基準法に定められている通り、100万円以下の罰金や1年以下の懲役といった罰則があります。
そうでなくとも、用途変更の基準を満たすように設計することで、建物や部屋の安全性や環境が用途にあったものになります。
テナント側の要望も確認しつつ、適宜必要な審査を受けるようにしましょう。
まとめ
用途変更に伴う建築確認申請は手続きに要る資料に専門性がいるなど、つい敬遠してしまうこともあるかもしれません。
しかし、しっかり行っていくことで違法建築とは縁のない、適切な投資物件となることでしょう。
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これから不動産投資を始めようとお考えの方は、ぜひ当社までお問い合わせください。
