竣工前、つまり完成前であっても、テナントとの賃貸借契約についての話は進めますよね。
とはいえ、竣工前ですから途中で何が起こるか分かりません。
どんな注意点があるのでしょうか。
竣工の時期が遅れて契約通りテナントが入居できない場合
ビルの竣工前の契約で懸念されるのはやはり、ビルの竣工、すなわち完成が遅れた場合です。
建設会社がスケジュール通り進めたとしても、想定外の災害などで予定通り引き渡しが行えない可能性があります。
このような際トラブルになら無いよう、契約を結ぶ際には明文化してテナント側と同意をしておきましょう。
そして同時に、やむを得ない事情での遅延については、補填や損害賠償などができないこと、さらに新しい引き渡し日をどう決定するか記載しておくことも重要です。
テナントとの契約を引き渡し前に解約する場合
竣工前の契約だと、多くの場合契約締結後から引き渡し・入居まで時間があるため、オーナー、テナントどちらも気持ちが変わり、解約したくなるかもしれません。
万が一の解約に備え、特約を設けておくことも注意点です。
確認申請が必要となるテナントとの契約
入居するテナントに対応できるよう、内装・設備を入れずスケルトンの状態でビルを建設する場合、申請可能な用途は、事務所と物販店舗のみです。
とはいえ、入居するテナントによっては、カフェやレストランなどの飲食店、保育所等の児童福祉施設など、さまざまな用途が考えられます。
用途によって、建物の安全基準や満たすべき基準が異なるため、新たに建築確認申請で用途変更を行う必要があります。
竣工前に契約が済んで用途変更の申請ができると、完成前にテナントが入居し、内装工事を進めることができます。
竣工と同時に、テナントが営業・業務を開始することも可能です。
ただ、竣工前ということはビルそのもののオーナーへの引き渡しが住んでいないため、ビルの管理や監督責任はビルの建設会社にあります。
ビル内に複数業者が出入りして工事が同時進行したりするため、内装や設備の工事管理をどうするかなど事前に明らかにしておかないと、トラブルにもなりかねません。
建設会社、オーナー、テナントとそれぞれ契約を結ぶ際、明確にしておきましょう。
まとめ
竣工前にテナントと契約を結べると、空室リスクの軽減や賃料発生時期を早められるなど、オーナーにもテナント側にとってもメリットは多いもの。
とはいえ、解約や建設遅延など上記に挙げたような注意点もありますから、ぜひ専門知識を持った建設会社、不動産会社と連携し、進めるようにしましょう。
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