不動産投資を成功させるためには、安定した集客が必要であり、ビルテナントなどの対法人向けの物件は、マンションなどの個人向けの物件よりも長期の賃貸借契約が見込めることはメリットの1つです。
ただし、いくら安定した法人向けの不動産投資とはいえ、その法人が破産してしまっては元も子もありません。
今回は、万が一、入居テナントである借主が破産した場合の対処について、まとめました。
テナント破産とオーナーがすべき対処について：倒産と破産の違い
「破産手続き」とは、裁判所が破産手続きの開始を決定した後に、破産管財人を選任し、その破産管財人が債務者の財産を金銭に換えて、債権者に平等に配当する手続きの事を指します。
しかし、法人に関してはいきなり破産ということはなく、まずは倒産という状態に陥ることから始まります。
「倒産」とは、弁済期にある債務を弁済することができなくなり、経済活動をそのまま続行することが不可能になった状態を指す通俗的な用語なのです。
具体的には、資金繰りに困窮し、債務者である銀行が振り出した約束手形が不渡りになり、これを繰り返すことで銀行取引停止処分になると、倒産状態と言えます。
倒産状態になった法人は、そのまま破産手続きを開始するのか、それとも会社更生や民事再生の手続きを申し立てるのか、選択を迫られることになります。
テナント破産とオーナーがすべき対処について：破産手続き開始後の賃貸借契約について
テナントの破産を知るタイミングは、破産管財人からの連絡がほとんどです。
そして、ビルテナントのオーナーにとって厄介なのは、破産手続きが開始されたとしても、賃貸借契約は終了しないというところにあります。
賃貸借契約が残ったまま破産となった場合は、破産管財人が賃貸借契約の解除か、賃貸借契約の履行請求を選択することになります。
賃貸借契約解除を選択する場合には、破産手続き開始から賃貸借契約解除までの間の賃料や明け渡しの問題が出てきます。
また、賃貸借契約の履行請求を求めた場合には、賃貸人に対して目的物を使用収益させるように請求することになるため、以後は破産管財人に対して賃料を求めることになりますが、破産手続き開始時の賃料未払いは債権扱いになります。
いずれにしても、破産手続きの開始後に賃貸借契約が残っていると、手続きが非常に面倒であるばかりが、残留物などの処理で、今後のテナント入居の見通しなどが立てづらくなります。
そのため、破産手続き開始となる前に、借主に合意解約を持ち込み、賃貸借契約が解除できれば理想的です。
倒産の兆候については、テナントの収益状態に敏感になれれば一番良いのですが、そこまで調べることができない場合には、「家賃の滞納」がその兆候であることを意識しておきましょう。
まとめ
テナントが破産しても賃貸借契約は存続するため、賃料の精算や明け渡しなどの手続きに追われることになります。
家賃の滞納など、倒産の兆候が見られた場合には、合意解約を持ち掛けることで先手を打つことも可能です。
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