賃貸マンションやテナントビルなどの事業用物件や商業施設については、建物が売却されて、大家が変わるいわゆる「オーナーチェンジ」となることが良くあります。
その際の必要事項として、敷金や賃料などの精算があります。
今回は、テナントビル売却の際の各種精算について、まとめてみました。
オーナーチェンジしたテナントビルの売却で必要な4つの清算金と固定資産税とは
賃貸マンションやテナントビルなどについては、その物件の売却は所有者の判断で売却が可能です。
借主にとっては、急にオーナーチェンジの通知があり、驚かれることもしばしばですが、手続き上は借主の許可は不要とされます。
ただし、賃貸中の物件を売却する場合に必ず必要となるのは、4つの精算金についてです。
1つ目としては、固定資産税および都市計画税が挙げられます。
固定資産税等については、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されることになっています。
つまり、年の途中で売却しても、その年の納税義務者は売主となるのです。
そのため、固定資産税については、算出したものを買主からもらうことになります。
基本的には、固定資産税の精算金は譲渡価額に含めることがほとんどです。
オーナーチェンジしたテナントビル売却の賃料・付加使用料・敷金とは
2つ目は、賃料および共益費です。
賃料は翌月分を当月末に受け取るのが一般的であり、物件の引き渡し日がかかる月の賃料は、受領していることになるため、日割り計算の後に買主に渡さなければいけません。
3つ目は、付加使用料です。
付加使用料とは専有部分の水道光熱費を指します。
ビルによりますが、借主から別途水道光熱費を徴収している場合もあります。
こちらは、各借主への請求額について、電気、ガス、水道と別会社からの請求を把握したうえで、後日借主から入金のある付加使用料を売主に払い戻す必要があり、非常に面倒な手続きです。
金額もそこまで大きなものではないため、売主との協議の上、精算を省略するのも１つの方法でしょう。
4つ目は、敷金です。
借主から預かっている敷金については、敷金返還義務は買主へ移転することになります。
しかし、買主は借主から敷金を預かっていない状態なので、矛盾が生まれます。
そこで、敷金の承継として、売買代金から敷金相当額を差し引いた金額とすることが一般的です。
まとめ
テナントビルの売却に伴うオーナーチェンジについては、借主への事前通知は不要ですが、各種精算は必須となります。
基本的な4つの清算金については、買主と相談の上、後ほどトラブルにならないよう、事前に取り決めをすべき事項でしょう。
私たち株式会社T-ESTATEでは、名古屋市を中心に商業ビルなどの不動産投資物件を多数ご紹介しております。
