商業ビルで不動産投資をしたいと考えている人は、各部屋の賃料や共益費、入退去日時などが書かれた資料「レントロール」を活用するようにしましょう。
レントロールはごくシンプルな資料ですが、物件の利回りを探るためのヒントが詰まっています。
そこで、そもそもレントロールとは何か、どういった内容が書かれているのか、レントロールから見えてくることは何かをご紹介します。
テナントの情報が書かれているレントロールの意味とは？書かれている内容は？
レントロールとは、英語の「rent roll」がそのままカタカナ語として定着したもので、物件の賃料、共益費、入退去日時などの一覧表のことです。
決まったフォーマットはなく、それぞれの不動産会社やオーナーが、独自の書き方でレントロールを作っています。
レントロールに書かれているのは、●号室といった部屋番号、入居日時、専有面積、各部屋ごとの賃料、共益費、敷金・礼金などが一般的です。
テナントの情報が書かれているレントロールから見えてくることとは？
レントロールに書かれているのは、いたってシンプルな内容です。
しかし、見るべきチェックポイントを知った上で見ると、いろいろな情報が浮かびあがってくるのです。
たとえば、入居日時と契約者。
ある期間に集中して入居者が集まっている場合があります。
こういった場合は、同じ法人やグループの関連会社などが借り上げたということが考えられます。
安定した賃料を得られる反面、もしも撤退した場合には、一斉に空室になってしまうリスクがあります。
他に、入居期間も重要なポイントです。
2年未満で退去するテナントもあれば、長年にわたって入居し続けるテナントもあり、入居期間はケースバイケースですが、平均で約6年、中央値は4.4年というデータがあります。
テナントの事情ですぐに撤退する場合もありますが、あまりにも入居期間が短いテナントが相次いでいる場合は要注意。
物件や周辺環境に何らかの問題が潜んでいるケースがあります。
そして、面積などが同じにも関わらず、テナントごとの賃料に大きな開きがある場合も注意が必要です。
特に、物件が新築のときから入居しているテナントと、新たに入ってきたテナントで賃料に差があるときは、「新築のときは高い賃料でも入居者がいたが、築年数がたつにつれて賃料を下げないと入居者が決まらない」といった事情などが考えられます。
こうした物件は、今後も賃料が下がっていくことが想定されます。
また、現在の市況や需要、近隣の家賃相場から見て、家賃が適正であるかどうかも確かめておかないと、利回りを見誤ってしまいます。
共益費を高くすることで、賃料を安く見せているケースもあるので注意が必要です。
まとめ
不動産投資をする上で、レントロールのチェックは欠かせません。
レントロールをよく読みこむと、そこには書かれていない問題などが浮かびあがってくることがあります。
また、レントロールだけを100％信じるのではなく、あらゆる事態を想定しながら、不動産会社にも質問して、正確に利回りを見極めるようにしましょう。
株式会社T-ESTATEでは、名古屋市を中心に事業用物件、収益物件を多数ご紹介しております。
名古屋市で新たな不動産投資物件をお探しの際は、ぜひ当社までお問い合わせください。
