アパートやマンション、オフィスや貸しビルなど、不動産投資をして収入を得ている人は、投資をするエリアの空室率を気にされていると思います。
統計のデータを取る方法が複数あるために、公表するサイトや新聞などで違う数字が記載されて、結局どれが正しいのかと混乱する人も少なくありません。
デタラメのデータを公表していると思うのではなく、何をベースにした計算なのかをしっかりと理解することが重要です。
不動産投資をする人が気になる空室率の計算は統計の取り方に違いがある
不動産投資をする上で、空室対策をとるために参考にしたい空室率は、ベースをどこに置くかで数字が大きく変わります。
5年に一度総務省統計局が公表している統計は、賃貸物件だけではなく、所有者が死亡や転勤などで空き家になった家も含んだ数字です。
例えば対象エリアに10軒の単身者用住宅があり、それぞれ10部屋ずつ計100部屋があったとします。
そのうちの5軒で2部屋ずつ計10の空室があると計算は、（空室10÷部屋合計100）×100＝空室率10％になります。
一方半年に一度日本銀行が公表している統計は、賃貸されていない家を除いた物件の数字です。
先ほどと同じ、計100部屋のエリアで考えてみましょう。
賃貸として募集しているのはそのうちの5軒で、それぞれ2部屋ずつ計10の空室があると計算は(空室10÷賃貸の部屋50)×100＝空室率20％になります。
前提とする計算式で、大きく差が出てくる点には注意しましょう。
住宅とオフィスの不動産投資では空室率の計算が異なることを意識しよう
不動産投資から安定した収入を確保するためには、空室率をよく分析して早めの対策をとる必要があります。
特に住宅とオフィスでは差がありますので、注意が必要です。
計算には時点をベースにしたもの、年間の稼働をベースにしたもの、賃料をベースにしたものの3つの方法があります。
不動産投資をしている人が分かりやすく空室の現状がつかめるのは、現在の時点で賃貸可能な戸数を空室で割った計算でしょう。
住宅の場合、物件数の増加や全国的な人口減少が理由で空室率が上がる傾向にあります。
東京や愛知・神奈川など大都市は今後需要が伸びる可能性もありますが、中小の都市では空室率の上昇は避けられないのではないでしょうか。
オフィスは住宅と比較して上昇は緩やですが、需要は大きな都市に集中しているのが現状です。
空室率が高いエリアでも、シェアオフィスなど時代に合ったリノベーションをして、空室を作らない工夫をしている例もあります。
まとめ
空室率は統計データを取っているサイトなどによって大きく違い、分かりにくいと頭を痛めている方は多いのではないでしょうか。
空室を早く埋め、より効率的に経営するために、計算方法の違いをよく理解して対策を講じることが重要です。
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