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不動産投資における無断転貸の問題点

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不動産投資における無断転貸の問題点

カテゴリ:スタッフブログ

不動産投資を行っているオーナーにとって、貸している物件を無断で転貸された場合の問題点は多岐に渡ります。

 

今回は、無断転貸についての問題点と、無断転貸による契約解除の可否について、まとめてみました。


不動産投資における無断転貸の問題点:無断転貸の問題点

 

不動産投資における無断転貸の問題点:無断転貸の問題点

 

無断転貸とは、賃借人がオーナーに黙って、別の人へ物件を貸すことを指します。

 

たとえば、賃貸している物件について、賃料よりもさらに上乗せした料金を転借人から徴収し、利益を得ているケースなどが考えられます。

 

もちろん、この場合に賃借人(転貸人)と転借人の関係に問題がなければ、不動産投資をしているオーナーにとっては、安定的に賃料を受け取れることとなり、問題は無いと思いがちです。

 

しかし、これを許してしまうと、入居審査が骨抜きとなります。

 

転貸されて誰が住んでいるのかわからない場合、そこに反社会勢力や、性風俗関係者、不法滞在外国人が寝泊まりしている可能性もあるわけです。

 

殺人や薬物の売買など、不法行為の拠点とでもなれば、隣人や近隣住民からのクレームだけではなく、その部屋自体の価値が落ち、借り手がいなくなるという事態にもつながりかねません。

 

賃貸借契約が結ばれる際に入居審査が行われる背景には、このような事態を免れるという理由も大いに内包しているのです。

 

不動産投資における無断転貸の問題点:無断転貸による契約解除

 

さて、無断転貸をみつけたところで、賃貸借契約の解除は可能なのでしょうか?

 

まず、賃貸借契約において、賃借人は賃貸人であるオーナーの同意がなければ、転貸することはできません。

 

また、同意無しに他人に転貸した場合には、賃貸借契約を解除することができるとされています。

 

ただし、判例では、賃貸人と賃借人との「信頼関係」が破壊されたといえる場合にのみ解除が認められるというものがあります。

 

たとえば、「やむを得ない事情」で転貸をせざるを得ない状況であったのであれば、そこは寛容にみとめてあげなさいという判例でもあります。

 

具体的には、賃借人が経営する法人に転貸したような場合が該当するでしょう。


無断転貸による契約解除

 

まとめ

 

自身が所有する投資用不動産を無断転貸でされた場合、多くの問題点が内包することになりますが、賃貸人の立場は強いものの、一方的な契約解除はできません。

 

賃貸人と賃借人の信頼関係が崩壊していなければ、賃貸借契約を解除することはできないという判例も出されていることには注意が必要です。


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