サブリース物件の売却方法は2通り｜違約金の相場と「維持か解約か」の判断基準

1棟アパートやマンションにサブリース契約を付けているが、売却を検討したら「解約できない」「売りにくい」と言われた。

そんな不安を抱えるオーナーは少なくありません。

保証賃料が続く安心感はあるものの、いざ売却を考えると契約の縛りで動けない状況に陥りやすいのです。

サブリース契約は「借地借家法」で借主（サブリース会社）が保護されているため、オーナー側から簡単に解約できない仕組みになっています。

そのため「売りにくい」と言われるわけです。

ただし、売却が不可能というわけではありません。

「契約を維持したまま売る」か「解約してから売る」の2つのルートがあり、どちらを選ぶかは契約条件・物件の状態・売却の緊急度で決まります。

サブリース物件はなぜ売りにくい？

主な理由は次の3点です。

保証賃料が市場家賃の80〜90%で利回りが低く見える

サブリース契約では、サブリース会社が手数料を差し引いた「保証賃料」がオーナーに支払われます。

この保証賃料は、市場賃料の80〜90％程度に設定されるのが一般的です。

購入検討者は物件を「実質利回り」で評価するため、保証賃料ベースで見ると利回りは低く映ります。

つまり買主の立場からすると、「本来得られたはずの収益が差し引かれている状態」といえます。

その結果、投資効率が悪いと判断され、敬遠されやすくなるのです。

なお、サブリース会社の手数料は設定賃料の10〜20％が相場とされています。

通常の集金代行であれば5％前後であることを踏まえると、その差は小さくありません。

この手数料の分だけ、オーナーの受取賃料が圧縮されている構造です。

サブリース契約は買主にも引き継がれ、購入検討者が限られる

物件を売っても、サブリース契約は自動的に買主へ移ります。買主が「サブリースなしで購入したい」と思っても、原則として解除できません。

1棟まるごとの運用方針（自主管理への切替・リノベーション・用途変更など）を自分で決めたい購入検討者には敬遠されます。

買主はサブリース契約条件の内容をそのまま引き継ぐ必要があり、修繕費が割高だったり対応が遅い業者が指定されているケースでも変更できないからです。

結果として、サブリース契約をそのまま引き継いでもいい購入検討者に限定されてしまいます。

ただし、安定収入を重視する購入検討者にとっては、逆にメリットになる場合もあります。

サブリースの大きなメリットは、空室リスクを管理会社が負担してくれる点です。

買主からすると、すでに家賃収入が安定している物件である点が魅力なのです。

オーナー都合の解約が難しく、売却に時間がかかる

借地借家法によってサブリース会社（借主）が強く保護されているため、オーナーが「解約したい」と申し出ても、正当な理由がなければ認められません。

そのため売却までのスケジュールが長引きやすく、買主側も「解約して自由に活用したい」と思っても、簡単には実現できないのが実態です。

サブリース物件は契約維持と解約後売却のどちらを選ぶべき？

「契約を維持したまま売却」と「解約してから売却」の2つのルートがあります。

どちらを選ぶかで、売却価格・手続きの手間・買主の幅が変わってきます。

サブリース契約を維持したまま売ると違約金なしで進めやすい

サブリース契約を解約せず、買主に契約ごと引き継いでもらう方法です。

手続きが比較的シンプルなのが特徴です。

契約の地位譲渡、または買主が新オーナーとして承継する形になります。

売主側のメリットは、違約金が発生しない、解約交渉の手間が不要、売却までの空室リスクが無いという点です。

買主側のメリットは、入居者募集の手間が不要、即収益が入る、空室リスクが無いという点です。

デメリットは、買主が限定される、保証賃料ベースで査定されるため売却価格が下がりやすいという点です。

T-ESTATEは1棟アパート・マンションを中心にサブリース運営（一括借上げ・転貸）も手掛けているため、購入検討者ネットワークを幅広く保有しており、「サブリース契約維持でも購入検討者がいる」という安心感を提供できます。

解約してから売ると市場賃料ベースで高値を狙いやすい

サブリース契約を解約し、「入居者付き物件」または「空室物件」として売却する方法です。

解約後は通常の賃貸借契約（入居者との直接契約）に切り替わるのが一般的です。

サブリース会社から入居者との賃貸契約書、預り敷金、鍵などを受領します。

売主側のメリットは、市場賃料ベースで査定され、売却価格が上がりやすい、買主の選択肢が広がるという点です。

解約後は、買主が運用方針を自分で決めやすくなります。

入居者付きのまま引き継ぐのか、空室を活用して募集や改修を前提にするのかを選べるため、購入検討者の幅が広がりやすくなります。

デメリットは、解約には「正当事由」が必要、違約金・立退料が発生する可能性、解約交渉に時間がかかるという点です。

3〜12ヶ月ほどを見込み、じっくり交渉を進めて売却を完了するイメージです。

2つのルートを5軸で比較｜価格・手間・コスト・買主・期間

2つのルートを「売却価格」「手続きの手間」「リスク・コスト」「買主の幅」「売却までの期間」の5軸で比較すると、以下のようになります。

項目	契約維持で売却	解約して売却
売却価格	やや低め（保証賃料ベース）	高くなりやすい（市場賃料ベース）
手続きの手間	シンプル	解約交渉・手続きが必要
コスト・リスク	違約金なし	違約金・立退料の可能性
買主の幅	狭い（サブリース継続を許容する層）	広い
売却期間	比較的短い	長くなりやすい（3〜12ヶ月）

この表を見ると、「契約維持で売却」は手間とリスクが少ない分、売却価格が低めになりやすいことがわかります。

「解約して売却」は高値を狙える分、時間とコストがかかるわけです。

「維持して売却」か「解約して売却」か、どう判断する？

物件の状態・契約条件・売却の緊急度に応じた判断基準を整理します。

「維持して売却」が向いている5つのケース

維持で売却が向いているのは、次のような場合です。

保証賃料と市場賃料の差が小さい場合は、解約のメリットが薄いです。

1棟を全室一括で貸し出す契約のため、解約すると全戸分の違約金が発生する可能性があります。

物件の築年数が古く、自主管理だと空室リスクが高い場合も、維持して売却する方が無難です。

買主にとっても、築古物件で空室リスクを負いたくない場合は、サブリース付きの方が安心材料になるでしょう。

「解約して売却」が向いている5つのケース

解約して売却が向いているのは、次のような場合です。

保証賃料が市場賃料を大きく下回っている場合は、解約して売却する方が高値を狙えます。

市場賃料ベースで査定されるため、売却価格が上がりやすいからです。

物件の立地・状態が良く、自主管理でも高稼働が見込める場合は、解約して売却する方が買主の幅が広がります。

基本的には解約した方が購入検討者は多くなります。

迷ったら「違約金 vs 売却価格の上昇幅」を試算する

「違約金 vs 売却価格の上昇幅」を試算すると判断しやすくなります。

解約にかかるコスト（違約金＋立退料＋手続き費用）を概算し、保証賃料ベースと市場賃料ベースでの査定額の差も見ておきたいところです。

コストを上回る価格上昇が見込めるなら解約、そうでなければ維持という判断になります。

不動産会社に価格査定を依頼する際、賃料についても同時に査定してもらうのがポイントです。

解約ができた場合と、サブリース引継ぎの場合の、2種類の査定額を受け取るようにします。

契約書の具体的な確認ポイントは、次のセクションで詳しく解説します。

判断に迷うときは、サブリース契約に詳しい会社が入ると話が早くなります。

サブリースのオーナーチェンジの実績があるかを確認するのがポイントです。

解約して売却するとき、何がハードルになる？

「解約して売却」を選ぶ場合、大きなハードルは法的な壁とコストです。

借地借家法による借主保護と、違約金・立退料の発生が主な障壁になります。

ここでは、なぜオーナー都合の解約が難しいのか、どんなコストが発生するのかを具体的に見ていきましょう。

借地借家法で借主（サブリース会社）が保護され、正当事由が必要

サブリース契約は借地借家法の適用を受ける「賃貸借契約」です。

サブリース会社が「借主」の立場になるため、借地借家法の保護を受けます。

賃貸住宅管理業法では「特定賃貸借契約」とも呼ばれ、建物賃貸借契約に当たるため、借地借家法が適用されます。

借地借家法28条により、オーナー（貸主）からの解約申入れには「正当事由」が必要とされています。

借地借家法27条では、通知期間も「6ヶ月前」が原則です。

解約の申入れはいつでもできますが、解約申入れから6ヶ月間が経過したときに契約は終了します。

「売却したいから」は正当事由にならない｜合意解約が現実的

借地借家法28条では、正当事由の有無を以下の観点から総合的に判断するとされています。

「売却したいから」だけでは正当事由として認められにくいのが現実です。

管理会社は、借地借家法に保護されているので、オーナーから解約を申し出ても、管理報酬がなくなるため解約を承認してくれないケースが多いのです。

実務上の現実としては、契約書に「〇カ月前通知で解約可能」などの特約がある場合は、その条件に従います。

契約書に「中途解約条項」が設けられているケースでは、所定の違約金を支払うことで解約できる場合がほとんどです。

特約がない場合は、サブリース会社との「合意解約」を目指す交渉が必要になります。

合意解約の場合には、正当事由は不要ですが、合意に当たって一定の条件（違約金の支払いなど）が付される可能性があります。

交渉が決裂した場合は弁護士への相談が必要になることもあります。

もし合意解約ができないときは、調停や裁判によって、解約申し入れや更新拒否による契約の終了を求めることになります。

違約金は家賃の5〜6カ月分、立退料は6〜12カ月分が相場

違約金の計算式は「違約金の額 ＝ 月々の賃料 × 5〜6ヶ月」で、契約内容によっては12ヶ月分になることもあります。

この賃料とは、サブリース契約している建物で発生する「家賃の総額」とほぼ同義です。

計算例を見てみましょう。

家賃10万円×10戸×6カ月＝600万円です。

月々の賃料が200万円であれば、違約金は1,000万円近くなる可能性が高いです。

立退料については、1棟サブリースの場合、交渉相手はサブリース会社（法人）であり、入居者への直接の立退料は通常発生しません。

立退料はサブリース会社との合意解約の際に「解約補償」として交渉で決まるケースが多いです。

立退料の相場は家賃の6〜12ヶ月分とされています。

違約金と立退料（解約補償）が二重に発生するケースもあります。

サブリース会社が物件の所有者から部屋を借り、それを他者に又貸しし、その又貸し先が不動産会社で、その不動産会社がサブリースを行っているケースがあります。

このようなケースでは違約金を2重に負担することがあるので注意が必要です。

契約書の確認が最優先です。

次のセクションで詳しく見ていきます。

サブリース物件を売却する前に契約書のどこを確認すべき？

売却を進める前に、まず手元の契約書を開いて確認しておきたいポイントが3つあります。

この3点を把握しておくと、解約コストとスケジュールの見通しが立ちます。

中途解約条項の有無と更新拒絶の条件

まず見ておきたいのは、中途解約条項の有無です。

「〇カ月前通知で解約可能」などの条項があっても、借地借家法の考え方や正当事由の有無、違約金や立退料の問題が絡み、交渉が長引くこともあります。

解約条項がない場合は、借地借家法の原則（正当事由＋6カ月前通知）に戻ります。

「更新拒絶」の条件も確認しておきます（契約満了時に更新を拒絶できるか）。

特定賃貸借契約が定期建物賃貸借である場合には、期間の満了により契約は終了し、更新はありません（借地借家法38条1項）。

定期建物賃貸借の場合、期間の満了をもって終了させることは容易です。

多くのサブリース契約は2〜5年ごとに更新時期を迎えます。

更新の直前（通常6ヶ月〜1年前）に「更新しない」旨を通知すれば、違約金なしで契約を終了できることが多いです。

更新時期が近い場合は、無理に中途解約せず、更新拒絶のタイミングを待つのも有効な選び方です。

違約金の計算方法と上限（12カ月超は無効の可能性）

違約金の有無、金額の計算方法（家賃×〇カ月、固定額など）を確認します。

契約書には解約条項に違約金の記載があることが一般的です。

契約期間の途中で解約する場合と、更新拒絶で終了する場合で違約金が異なるケースもあります。

違約金の上限も確認しておきたいところです。

12ヶ月分を超えるような高額な違約金は、消費者契約法の観点から無効とされる可能性もあります。

違約金が契約書に明記されていない場合は、「合理的な範囲」での損害賠償として扱われることがあります。

この場合、サブリース会社が実際に被る損害（新たな借主を見つけるまでの空室期間の損失など）が基準となるため、交渉の余地が大きくなります。

買主への引継ぎ可否と保証賃料の再査定リスク

「維持して売却」を選ぶ場合、買主への契約引継ぎが可能かを確認します。

ただしサブリース会社の「同意」や「事前通知」が必要なことがあります。

売主、買主、サブリース会社の3者合意が必要になる場合もあるので確認が必要です。

引継ぎ時に契約条件（保証賃料など）が変更されるリスクも確認しておきます。

サブリース継承での売買の際に、管理会社から家賃の値下げ要求がある場合もあります。

前所有者との約束で相場より高い家賃保証をしているケース（いわゆる逆ザヤ）も珍しくありません。

逆ザヤになっていると、値下げで継承を主張してくることがあり、トラブルに発展することもあります。

何月分家賃から変更になるのかなど細かな合意が必要です。

基本的には同一条件の継承になりますが、変更があればそれも明記します。

T-ESTATEはサブリース運営（一括借上げ・転貸）も手掛けているため、契約書の読み方を熟知しています。

気になる点があればお気軽にご相談ください。

サブリース物件の査定額は何で変わる？

保証賃料と市場賃料の違いが価格にどう影響するか、収益還元法を使って具体的に見ていきます。

保証賃料800万円と市場賃料1000万円で売却価格が4000万円変わる

サブリース契約を維持したまま売却する場合、査定は「保証賃料」ベースで行われることが多いです。

解約して売却する場合は「市場賃料」ベースで査定されます。

投資用物件の売却は「収益還元法」を用いて価値を算定します。

収益還元法（NOI÷利回り）で計算すると、賃料の差が売却価格に直結するのです。

購入する買主は家賃収入を目的にするため、利回りを重視して売買価格を決定します。

計算例を見てみましょう。

保証賃料800万円/年 vs 市場賃料1000万円/年、利回り5%の場合です。

たとえばサブリース80,000円、実際の家賃90,000円なら、利回り5％換算で売買価格は約240万円変わります。

賃料減額条項・残存期間・更新条件が査定に影響する

サブリース会社が賃料を減額できる条項があると、将来の収益性が不透明となり、評価が下がります。

契約書には「◯年ごとに賃料の見直しを行うことができる」といった条項が含まれていることがあります。

長期契約が残っていると「解約コスト」が上乗せされ、評価が下がります。

残存期間が長いほど解約コストが高額になるのです。

自動更新か、更新拒絶の余地があるかで評価が変わります。

売却全般の費用・税金、仲介vs買取の違いなどについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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まとめ：サブリース物件の売却判断は契約書確認からご相談を

サブリース物件の売却は「売れない」ではなく、「売り方を正しく選ぶ」ことが重要です。契約内容と物件の状況に応じて、維持か解約かを判断することで、適切な売却ルートが見えてきます。

T-ESTATEは、名古屋エリアの収益物件・事業用不動産の売買仲介を専門に、10年以上の実績を積み重ねてきました。

1棟アパート・マンションを中心にサブリース運営（一括借上げ・転貸）も手掛けており、契約の両面を熟知しています。

サブリース物件の売却についても、契約内容を踏まえた的確なアドバイスが可能です。

まずは契約書を手元にご相談ください。

2つのルートのどちらが適しているか、一緒に検討いたします。