収益物件の減価償却とは？定額法の計算・3ケース比較・終了後の収支変化

収益物件の減価償却は、建物の価値の目減り分を毎年経費として計上し、現金支出なしに所得税・住民税を抑える仕組みです。

計算式は「建物価格（按分後）× 定額法の償却率」で、構造（木造・RC造等）と築年数によって年間の節税額と期間が変わります。

「節税できると聞いて物件を取得した。でも、自分の物件では実際に何年・いくら節税できているかは計算したことがない」という方は多いです。

特に中古・築古物件は計算ルールが新築と異なるため、「どのパターンに当てはまるか」の確認が必要です。

また、節税期間がいつ終わるか、終わったときの税負担がいくら増えるかを事前に把握していると、準備の時期と選択肢が変わります。

減価償却の基本：建物だけが経費になる理由と節税の仕組み

「3,000万円の木造アパートを買ったその日から、毎年一定の金額が経費として計上できる」。

これが減価償却の基本的な考え方です。

ただし、その金額はどこから来るのか、なぜ現金を使わずに税金が減るのかを正確に理解している方は多くありません。

「減価償却とは何か」「なぜ建物だけなのか」「なぜ節税になるのか」。この3つが理解できると、計算と活用の両方で迷いがなくなります。

減価償却とは：建物の価値の目減り分を、耐用年数をかけて毎年経費にする仕組み

3,000万円の木造アパートを1年で使い切るわけではありません。

20年以上使い続ける建物を、買った年だけで「全部使い切った」とみなすのは、実際の使われ方とかけ離れています。

そのため税務上は「使える年数にわたって、少しずつ分割して費用計上する」という考え方が税務の基本にあります。

これが減価償却です。

分割する年数は「法定耐用年数」として国が定めており、木造住宅は22年、RC造（鉄筋コンクリート造）住宅は47年です。

毎年計上する額を「減価償却費」といいます。

ひとつ重要な点があります。

不動産の建物は「定額法」という方法で計算することが法律で決まっており、毎年同じ金額を計上します。

定率法は建物には使えません。

定額法だからこそ「毎年いくら節税できるか」が物件購入時から見通せます。

なぜ建物は経費になり、土地はならないのか

アパートを買うとき、代金は土地と建物をまとめて払います。

ただし、減価償却の対象になるのは建物だけです。

理由は、「土地は時間が経っても価値が減らないから」です。

建物は経年とともに設備が劣化し、いずれ価値がゼロに近づきます。

一方、土地そのものは経年で劣化しません。

税務上は「価値が減るものだけを減価償却の対象にする」という考え方が基本にあります。

実際の手続きでは、売買契約書に「土地○○円・建物○○円」と内訳が記載されていればその金額を使います。

内訳が記載されていない場合は、固定資産税評価額の比率で按分するのが一般的です。

固定資産税評価額は「評価証明書」や「公課証明書」で確認できます。

たとえば総額5,000万円の物件で土地が2,000万円・建物が3,000万円なら、減価償却の対象は建物の3,000万円だけです。

土地の2,000万円は対象外です。

「5,000万円全部を減価償却するのでは？」という誤解は非常に多いため、ここは確認しておきましょう。

現金が減らないのに税金が減る？その理由

減価償却費は、その年に現金を支払わなくても経費として計上できます。

なぜこれが節税につながるのでしょうか。

不動産所得の計算式はこうなります。

減価償却費を計上することで不動産所得が下がり、給与所得と合算した総所得も下がります。

その結果、所得税・住民税が減ります。

現金の動きは関係なく、帳簿上の利益が減るだけで税金が減る。これが収益物件の節税の仕組みです。

たとえば所得税率が20%・住民税率が10%（合計30%）のオーナーなら、年間100万円の減価償却費を計上することで約30万円の税負担が減ります。

実際の現金支出はゼロで、30万円が手元に残ります。

なお、減価償却による節税効果が生じるのは、不動産所得が赤字（マイナス）になる場合に限られます。家賃収入が増えるなど不動産所得が黒字になると、その分の納税額は増加します。また、修繕費などの必要経費が減少すると、節税効果も小さくなります。個別の状況については、税理士にご相談ください。

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減価償却費の計算方法を3ステップで確認する

計算の流れは3ステップです。

新築物件ならStep1・2だけで計算できます。

中古物件はStep3を加えて、築年数に応じた耐用年数を先に求めます。

Step1：構造別の法定耐用年数と償却率を確認する（木造22年・RC造47年）

どの構造で何年かけて償却するかは、国が法令で決めています。

難しく言えば「法定耐用年数」です。

まず自分の物件の構造を確認し、下の表で年数を把握しましょう。

構造	法定耐用年数（住宅用）
木造	22年
軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）	19年
軽量鉄骨造（骨格材3mm超〜4mm以下）	27年
重量鉄骨造（骨格材4mm超）	34年
RC造（鉄筋コンクリート造）	47年

「木造22年＝22年で建物が使えなくなる、ではない」という点に注意が必要です。

物理的な寿命の話ではなく、あくまで税務上の計算年数です。

次に「償却率」を確認します。

耐用年数ごとに決まっている「1年分の費用の割合」で、この数字をStep2の計算で使います。

耐用年数	定額法の償却率
4年	0.250
10年	0.100
22年	0.046
47年	0.022

木造22年なら1÷22≒0.0454ですが、国税庁の表では0.046と定められています。

Step2：建物価格（按分後）× 償却率で年間減価償却費を計算する

計算式はこれだけです。

ここで「建物価格」はStep1で確認した通り、按分後の建物部分の金額を使います。

購入代金の全額ではありません。

新築RC造の場合の計算例を見てみましょう。

この176万円が毎年の経費として計上できる金額です。

47年間、毎年同じ額が続きます。

なお、年の途中（たとえば7月）に物件を取得した場合は、その年だけ月割りで計算します。

7月取得なら残り6か月分（176万円 ÷ 12か月 × 6か月 ＝ 88万円）がその年の減価償却費です。

Step3：中古は「耐用年数内か超過か」で計算方法が変わる

中古物件は、新築とは別の計算方法を使います。

まず「まだ耐用年数が残っているか」で2つに分かれます。

簡便法では1年未満の端数は切り捨て、2年未満の場合は2年として扱います。

ここで大事なのは、築古物件の「節税の集中度」です。

木造築30年の物件は4年間だけ年間500万円もの減価償却費を計上できますが、4年で終わります。

一方、築15年の木造は年間300万円を10年間計上できます。

節税額が大きいほど終わりが早い。

このトレードオフの意味は、次の計算例で数字として確認できます。

物件タイプ別の計算例：節税額と期間はどう変わるか

名古屋エリアで1棟物件を検討している方向けに、3つのケースで年間の節税額と期間をまとめました。

3つのケースは、年間節税額で2〜3倍、期間では4年〜47年と大きく差があります。

ケース	物件タイプ	年間節税額（目安）	期間
①	新築RC造マンション	約53万円	47年間
②	築15年 木造アパート（中古）	約90万円	10年間
③	耐用年数超過 築古木造	約150万円	4年間

年間節税額が大きいほど、終わりが早い。このトレードオフを3ケースで確認します。

ケース①：新築RC造（年53万円 × 47年間）

新築RC造の計算例です。

節税額は3ケース中でもっとも小さいですが、47年間ずっと続きます。

項目	数値
建物価格	8,000万円
構造・築年数	RC造・新築
耐用年数	47年
償却率	0.022
年間減価償却費	8,000万円 × 0.022 ＝ 176万円
年間節税額（税率30%）	176万円 × 30% ＝ 約53万円

※ 税率は所得によって異なります（目安：所得税20%＋住民税10%＝30%）。実際の節税額は個別の税率で計算してください。

耐用年数が47年のため、減価償却が終わるのは取得から47年後です。

次のセクションで解説する「終了後の税負担増加」リスクは、3ケース中でもっとも低いといえます。

ケース②：築15年の木造（年90万円 × 10年間）

T-ESTATEが名古屋エリアで多く扱う、中古1棟木造アパートのイメージです。

ケース①の約1.7倍の節税が10年間続きます。

項目	数値
建物価格	3,000万円
構造・築年数	木造・築15年
残存耐用年数（簡便法）	(22年 − 15年) ＋ 15年 × 0.2 ＝ 10年
償却率	0.100
年間減価償却費	3,000万円 × 0.100 ＝ 300万円
年間節税額（税率30%）	300万円 × 30% ＝ 約90万円

※ 税率は所得によって異なります（目安：所得税20%＋住民税10%＝30%）。実際の節税額は個別の税率で計算してください。

10年間は毎年90万円の節税ができます。

ただし10年後に節税効果はゼロになります。

そのとき何が起きるかは、次のセクションで確認します。

ケース③：築古木造（年150万円 × 4年間のみ）

3ケース中でもっとも年間節税額が大きい。

ただし4年で終わります。

節税期間が短く集中するという特性を理解することが、購入判断で重要です。

項目	数値
建物価格	2,000万円
構造・築年数	木造・築30年（耐用年数超過）
耐用年数（簡便法）	22年 × 0.2 ＝ 4.4年（端数切り捨て）＝ 4年
償却率	0.250
年間減価償却費	2,000万円 × 0.250 ＝ 500万円
年間節税額（税率30%）	500万円 × 30% ＝ 約150万円

※ 税率は所得によって異なります（目安：所得税20%＋住民税10%＝30%）。実際の節税額は個別の税率で計算してください。

ケース①の約3倍の節税が4年間だけ得られます。

しかしローン返済はその後も長期間続きます。

減価償却が終わった5年目から、収支は大きく変わります。

減価償却が終わったら何が起きる？収支への影響

ケース③の場合、購入から4年間は毎年150万円の節税になります。

ところが5年目の確定申告で、税負担が前年より150万円増えます。

家賃収入は同じ、ローン返済も同じ、なのにです。

何が起きたのでしょうか。

減価償却が終わると翌年から税負担が増える

理由は次の通りです。

毎年500万円の経費として計上していた減価償却費が、5年目からゼロになります。

	4年目まで（節税期間）	5年目以降（節税終了後）
家賃収入	1,200万円	1,200万円
諸費用	400万円	400万円
減価償却費	500万円	0円
課税所得	300万円	800万円
税負担（税率30%）	約90万円	約240万円

※ 税率は所得によって異なります。実際の税負担は個別の税率で計算してください。

家賃収入もローン返済も変わらないのに、税負担が年間150万円増えます。

減価償却が終わると、翌年から課税所得がその分だけ増えます。

減価償却費がゼロになった建物の帳簿上の価値（簿価）はほぼ1円で固定され、翌年以降に追加で計上することはできません。

今まで節税できていた分の金額が、そのまま「翌年からの税負担増加額」になります。

この関係を事前に知っておくかどうかで、準備の大きさが変わります。

節税がゼロになってもローン返済は続く

税負担が増える一方、ローンの返済は止まりません。

この状態が「デッドクロス」につながります。

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ると、帳簿上は黒字なのに手元のお金が足りなくなる状態のことです。

家賃収入があっても資金が底をついて返済が難しくなる、という極端なケースもあります。

なぜこうなるか。

ローン返済の内訳には「利息」と「元金」の2種類があります。

利息は経費として計上できますが、元金返済分は経費にはなりません。

元利均等返済では返済が進むほど元金の割合が増え、経費にならないキャッシュアウトが大きくなります。

一方で減価償却費は耐用年数が来ればゼロになります。

この二つが重なると、「帳簿上は利益が出ているのに手元のお金がなくなる」状態が起きます。

ケース③の4年間の減価償却に対して、ローン返済はその後も長期間続きます。

このズレが長いほど、デッドクロスの影響も長引きます。

3ケースで比べると、リスクがもっとも大きいのがケース③（4年で終了）、もっとも低いのがケース①（47年間）です。

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減価償却が終わる前にやっておきたい3つの準備

減価償却が終わる2〜3年前から動き始めると、選択肢が広がります。

突然「5年目の税負担が増えていた」と気づいてから動くのと、「あと2年で終わる」とわかった状態で備えるのでは、準備できることの幅がまったく違います。

売買契約書・固定資産税評価証明で減価償却の終了時期を確認する

まず「いつ終わるか」を確認します。

確認に必要な情報は3つです。

これらは売買契約書・固定資産税評価証明書・公課証明書で確認できます。

新築で購入した場合は「取得年 ＋ 耐用年数 ＝ 減価償却の終了年」です。

中古で購入した場合は「取得時の残存耐用年数（または簡便法で計算した年数）＋ 取得年」で求められます。

「いつ終わるかわからない」というオーナーの方が多いですが、購入時の書類があれば計算できます。

手元の書類を確認することから始めましょう。

「今の節税額＝終了後の税負担増加額」という関係で収支を試算する

終了時期が分かったら、その後の収支を試算してみます。

ポイントは「今の年間節税額がそのまま終了後の税負担増加額になる」という関係です。

この増加分をカバーできるだけのキャッシュフローがあるか、またはローン返済が終わっているかを確認します。

ローン残期間と減価償却終了時期のズレが大きいほど、備えが必要です。

「計算しようとしたが自分では難しい」という場合は、税理士や不動産の専門家に相談するのが確実です。

不安な点は専門家に相談して対策を立てる

減価償却終了後の対策としては、主に次のような選択肢があります。

どの対策が自分の物件に合うかは、ローン残高・残存年数・物件の状態・市況等によって変わります。

T-ESTATEでは、名古屋エリアの収益物件・事業用不動産の売却・財務計画に関するご相談を承っています。

まずはお気軽にご相談ください。

まとめ：計算方法を確認したら、終了時期を点検する

収益物件の減価償却は、計算方法を理解することと、節税がいつ終わるかを把握することの両方が必要です。

自分の物件がどのパターン（新築・中古・耐用年数超過）に当たるかが分かれば、年間節税額と残り期間の目安が計算できます。

「今の節税額＝終了後の税負担増加額」という関係から、必要なキャッシュフロー余裕の目安も計算できます。

まず手元の書類を確認することが最初のステップです。

売買契約書・固定資産税評価証明書があれば、取得年・構造・建物価格の3点が揃い、終了時期の計算ができます。

「手元の書類を確認したことがない」という方は、まずそこから始めてみてください。

名古屋エリアの収益物件・事業用不動産に特化したT-ESTATEでは、減価償却の終了時期の確認や終了後の収支計画についてもご相談を承っています。

仲介だけでなく、購入後の財務計画にも一緒に取り組みます。