築古の1棟マンション、本当に売れる？相場・売り方・注意点を専門家が解説

40年ほど運用してきた1棟マンション。

そろそろ手放す時期かもしれないと感じながら、「こんな古い物件、本当に売れるのか」と二の足を踏んでいる方もいるでしょう。

旧耐震基準で銀行融資がつきにくい、修繕積立金が不足している、管理資料が整っていない。

売れにくいと言われる背景には、確かにこうした理由があります。

ただし、名古屋・東海エリアをはじめ、築40年以上の1棟マンションが成約している取引は継続して見られます。

適正価格で売り出し、管理資料・修繕積立金を整備し、1棟専門の不動産会社に依頼する。この3点が高値売却の土台になります。

この記事は、1棟マンションのオーナー向けに、売却可能性・相場・具体的な進め方を整理しています。

築古の1棟マンション、本当に売れるのか？

「築古マンション」に明確な定義はありませんが、一般的には築30年以上の物件を指します。

価格設定と情報開示を整えれば、購入検討者が見つかる可能性は十分あります。

では実際のところ、どれくらいの物件が市場で取引されているのでしょうか？

「築古マンション」とは何か？定義と1棟マンションの特徴

築古マンションとは、一般的に築30年以上の物件を指す言葉です。法律や行政で定義されたわけではなく、不動産業界で便宜的に使われる呼称です。

1棟マンションは、建物全体を1人の所有者が保有する形態で、各戸を別々の所有者が持つ区分マンションとは異なります。

特に築40年を超えた物件では、旧耐震基準・設備の老朽化・修繕費の問題が重なりやすく、売却を検討するタイミングになりやすい時期でもあります。

1棟マンションで所有者が1人の場合、管理組合の組成は原則として不要です。

管理上の意思決定をすべて自分でできる反面、修繕費の積み立てや大規模修繕計画の立案も、オーナー自身の責任で進めることになります。

「売れない」と言われる理由と実際の成約率

築古マンションが「売れにくい」と言われる背景には、融資がつきにくい・修繕費がかさむ・入居者管理が複雑といった問題があります。

購入検討者が限られるのも事実です。

しかし実際には、築年数が高い物件でも成約しています。築40年以上のマンションが取引される例も継続して見られます。

成約率は築年とともに低下する傾向にありますが、それは「売れない」ということではなく、「条件次第で売れる」と捉えるほうが実態に近いでしょう。

立地が良い、入居率が高い、管理資料が整理されている、そうした物件は、築古であっても高利回りを求める購入検討者やリノベーション目的の業者に評価されます。

「適正価格で売り出せば、購入検討者が見つかる可能性は高まる」。

まずこの前提を持って、次のステップに進んでください。

なぜ築古マンションは売れにくいのか？5つの理由

築古マンションが売れにくいとされる理由は、大きく5つあります。

ただし、これらはあくまで「売れにくくなる要因」です。売却が不可能という意味ではありません。

それぞれの原因を押さえた上で対策を打てば、成約の可能性は高められます。

旧耐震基準で銀行融資がつきにくいから

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられています。

旧耐震物件は担保評価を低く見られがちで、住宅ローンや不動産投資ローンの審査が通りにくく、融資額も抑えられやすくなります。

購入検討者が「現金購入できる層」に限られやすく、購入層が狭まります。住宅ローン控除の対象外になるケースもあり、購入検討者の税負担面でも不利に働きます。

ただし、耐震適合証明書を取得できれば融資条件が改善するケースもあります。

売却前に専門家へ相談し、取得の可否を確認しておくと安心です。

修繕費の積み立てが不足しているから

1棟マンションでは、修繕費の積み立てはオーナー自身が管理します。

区分マンションのように管理組合が徴収するわけではなく、計画的に積み立ててきたかどうかがオーナーの裁量に委ねられます。

積み立てが不足していれば、大規模修繕の際に一時金が発生したり、修繕を先延ばしにするリスクが出てきます。

購入検討者は「購入後にいくらかかるか」を最も気にするため、修繕費の積立状況と大規模修繕計画を整理して開示すれば、不安を大きく軽減できます。

不足がある場合でも、1棟マンション専門の不動産会社に相談すれば打ち手を整理できます。

設備が古く、購入検討者がリフォーム費用を懸念するから

築40年以上ともなると、エレベーターが設置されていない、給排水管が老朽化している、断熱性が低いといった問題が目立ちます。

宅配ボックスやオートロックといった現代のニーズに対応できていないケースも多く、購入検討者からするとリフォーム費用がかさむ点が不安材料になります。

ただし、一部の投資家にとっては「リノベーションの自由度が高い物件」として評価されることもあります。

内覧前には清掃や目立つ劣化部分の簡易修繕を行い、全体的な印象を整えておきましょう。

管理資料が整っておらず、購入検討者が判断できないから

1棟を単独所有している物件では、区分マンションのような管理組合運営は基本的に必要ありません。

ただし、売却時に購入検討者が重視するのは管理の実態が分かる資料です。

修繕履歴、長期修繕計画、積立の状況、管理費や家賃の滞納有無といった情報が整理されていないと、購入検討者は「購入後の負担」を読み切れず、価格交渉が厳しくなったり検討そのものが止まったりします。

売却前に管理資料を一度まとめ、情報の透明性を高めることが、購入検討者の安心感と価格交渉力の維持につながります。

大規模修繕費が重くのしかかるから

築年数が上がるほど、大規模修繕の費用は重くなりやすくなります。

外壁・屋根・給排水管・エレベーターなど、修繕が必要な箇所が増えるうえ、修繕回数が重なるほど1回あたりの工事範囲も広がります。

購入検討者が懸念するのは「購入後すぐに大きな出費が発生するかもしれない」という点で、大規模修繕が近い物件ほど想定コストが増えて価格交渉に影響します。

逆に、修繕計画が明確で積立も十分に確保されている物件は、購入検討者からの信頼が高まります。

修繕履歴と今後の計画を整理しておくことが、高値売却につながります。

築古マンション、実際いくらで売れる？相場の考え方

築古マンションの売却価格は、築年数だけで決まりません。

立地、管理状況、入居率、構造、情報開示の質によって価格は変わります。

ここでは、相場を判断するときの基本的な見方を整理します。

建物価値はゼロに近くても、土地価値と家賃収入で評価される

1棟マンションの資産価値は、大きく「建物価値」と「土地価値」に分けて考えます。

建物価値は築年数とともに下がりやすく、RC造（鉄筋コンクリート造）では法定耐用年数47年を目安に帳簿価値が低下します。

築40〜50年になると、建物価値が低く評価されるケースも少なくありません。

一方で土地価値は立地の影響が大きく、都市部の好立地では建物価値が低くても価格を支える要素になります。

さらに1棟マンションでは、年間家賃収入を利回りで割り戻す「収益還元法」で価格を評価するのが一般的です。

たとえば年間家賃収入が800万円で、購入検討者が想定する表面利回りが8%であれば、800万円 ÷ 0.08（＝8%）＝ 1億円が売却価格の目安になります。

「年間800万円稼ぐ物件なら、8%利回りで買うとすると1億円が妥当」という逆算です。

利回りは立地、稼働率、管理状況で変わるため、ここをどう整えるかが売却価格に大きく影響します。

RC造・SRC造の違いは「評価材料の1つ」にすぎない

構造によって評価が変わることはあります。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、一般にRC造より構造強度が高いとされ、長期保有を前提とする購入検討者から評価される場合があります。

ただし売却価格は構造だけで決まりません。実際には、立地、入居率、修繕履歴、運営状態のほうが影響が大きい場面も多くあります。

なお、表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で算出する数字です。修繕費・管理費などを差し引いた手取りベースの利回りを実質利回りといいます。

高利回りを重視する購入検討者には、築古物件が候補になりやすい傾向があります。

1棟マンションの売却価格は「収益還元法」で試算する

区分マンションと異なり、1棟マンションの売却価格には公式な相場データがありません。

規模・戸数・立地によって数千万円〜数億円まで幅があるためです。

現実的な試算方法は、前述の収益還元法（年間家賃収入 ÷ 利回り）です。

購入検討者が「この物件からどれだけ稼げるか」を基準に価格を判断するため、入居率と家賃水準を整えることが、そのまま売却価格の引き上げにつながります。

築古物件では、購入検討者が要求する利回りが高くなる傾向があります。

新築・築浅なら5〜6%台でも購入検討者がつく一方、築40年超では8〜10%以上を求められるケースも少なくありません。

利回りが上がるほど算出される売却価格は下がるため、入居率を高めて家賃収入を安定させることが、価格を守る直接的な手段になります。

仲介と買取、どちらで売るべきか？判断のポイント

築古マンションを売却する方法は大きく「仲介」と「買取」の2つです。

どちらを選ぶかで、価格とスピードは大きく変わります。

1棟マンション専門の不動産会社を選ぶ点は、どちらの方法でも変わりません。

仲介は市場価格に近い高値を狙えるが、売却まで3〜6ヶ月かかる

仲介の最大のメリットは、市場価格での高値売却を目指せることです。

複数の不動産会社に査定を依頼し、収益還元法をもとに適正な売り出し価格を設定すれば、より多くの購入検討者に情報を届けられます。

一方で、売却までに3〜6ヶ月前後かかる点はネックです。仲介手数料（売買価格の約3%+6万円）も発生し、契約不適合責任のリスクも生じます。

時間的な余裕があり、少しでも高い価格で売りたい方には仲介が向いています。

買取は1ヶ月以内に現金化できるが、価格は相場の7〜8割になる

不動産会社による買取は、数日〜1ヶ月程度で現金化できるスピードが最大のメリットです。

内覧対応が不要で、契約不適合責任も免除され、仲介手数料もかかりません。

一方で、売却価格が市場相場の70〜80%程度になる点はデメリットです。

相続税の納税期限が迫っている、遠方で管理が難しい、空室が続いて収益が見込めない、といった状況では買取が選択肢になります。

状況別に見る、仲介と買取の選び方

以下を目安に判断してください。

まずは複数の不動産会社に相談し、仲介・買取それぞれの条件を比較してから判断してください。

T-ESTATEは1棟収益物件を専門に、投資家ネットワークを生かした仲介と、条件を調整しやすい買取の両方に対応しています。

訳あり物件や権利関係が複雑な物件にも対応しています。気軽にお問い合わせください。

収益物件の売却方法について、より詳しくは「収益物件の売却完全ガイド」もあわせてご覧ください。

築古マンションを高く売るための5つのポイント

築古マンションでも、準備次第で売却条件は改善できます。

ここでは高値売却につながりやすい5つのポイントを整理します。

1. 複数の不動産会社に査定を依頼し、1棟マンション専門の会社を選ぶ

1社だけでなく複数社に査定を依頼すると、価格帯の全体像をつかめます。

そのうえで重要なのは、1棟マンションを専門に扱う会社を選ぶことです。

一般的な不動産会社は区分マンションや戸建ての取り扱いが多く、1棟マンションの購入検討者ネットワークが弱いことがあります。

専門会社であれば、的確な価格設定と購入検討者への訴求力で、より高い成約価格が見込めます。

2. 可能な限り満室状態で売却する

満室に近い状態で売り出すと、購入検討者への訴求力が高まります。

年間家賃収入の見通しを示しやすく、購入検討者が購入後の収益をイメージしやすくなるためです。

空室がある場合は、売却前にリーシング（入居者募集）を検討しましょう。既存入居者との契約内容を整備しておくことも欠かせません。

3. 共用部・外観の清掃・簡易修繕で印象を整える

フルリフォームは不要です。外観の塗装劣化、エントランスの汚れ、共用廊下の照明切れなどは小さなコストで改善できます。

内覧時の第一印象は購入検討者の評価に大きく影響するため、清掃と簡易修繕だけでも売却価格に影響することがあります。

4. リフォームは費用対効果で判断する

売却前に大規模リノベーションを入れる場合は注意が必要です。

購入検討者が「自分で改修したい」と考えるケースでは、売主側の改修費を回収できないことがあります。

リフォームの要否は、1棟マンション専門の不動産会社に相談してから判断するのが基本です。

部分的な改修（クロスの張替えや設備更新）で印象を良くするだけで十分なことも多くあります。

5. 売却のタイミングを見極める

大規模修繕の前後、不動産市況が上向いている時期、繁忙期（2〜3月）などを意識すると、売却条件が良くなる可能性があります。

所有期間が5年を超えるかどうかで譲渡所得税の税率が大きく変わります。

売却タイミングを検討する際は、必ず確認しておきましょう。税金の詳細はSTEP7で解説しています。

1棟マンションの出口戦略について詳しく知りたい方は、以下もあわせてご覧ください。

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築古マンション売却の流れ｜査定から確定申告まで7つのステップ

売却の全体像を先に押さえておくと、準備を進めやすくなります。

1棟マンションの売却は、次の7つのステップで進みます。

STEP1：査定依頼

まずは1棟マンション専門の不動産会社2〜3社に売却査定を依頼します。

1社だけでは価格の妥当性を判断しにくいため、複数社に依頼して価格帯の幅を把握することが大切です。

過去の1棟マンションの取り扱い実績と、得意とするエリア・物件種別を比較しながら依頼先を絞り込みましょう。

STEP2：媒介契約の締結

依頼先が決まったら媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼する契約です。

専任媒介契約は1社のみに依頼する形です。報告義務があるため、担当者が売却活動に注力しやすくなります。

一般媒介契約は複数社に依頼できますが、各社の動きが見えにくくなる場合があります。

STEP3：売却活動

広告掲載や購入検討者への情報提供など、売却活動が始まります。

一般的な不動産ポータルへの掲載に加え、専門会社であれば独自の投資家ネットワークへの情報発信も行います。

T-ESTATEでは、全国5,000件超の法人・投資家等の顧客ネットワークに情報を発信し、秘密裏に売却を進めることも可能です。

内覧の問い合わせが入ったら、清潔感のある状態で対応できるよう準備しておきましょう。

STEP4：売買契約

購入検討者との価格交渉が成立したら、売買契約書を作成して締結します。

契約不適合責任とは、引き渡し後に物件の欠陥（雨漏り・設備不具合など）が見つかった場合に、売主が買主へ補修や損害賠償を負う責任です。

築古物件では免責特約（責任を負わない取り決め）を設定するケースもあるため、範囲を事前に確認しておきましょう。

手付金の授受もこのタイミングで行います。

主な費用の目安は以下のとおりです。

買取の場合、仲介手数料はかかりません。

STEP5：決済・引き渡し

残金決済後、所有権移転登記を行い物件を引き渡します。

決済当日は司法書士が同席し、登記手続きと代金の授受が同時に行われるのが一般的です。

管理会社や関係者への通知、管理委託費・修繕積立費の清算、関係書類の引き渡しも忘れずに進めましょう。

STEP6：賃貸借契約の引継ぎ（1棟マンション特有）

入居者がいる物件の場合、複数の賃貸借契約を買主に一括で引き継ぐ必要があります。

引き渡し直前に慌てると書類不備が起きやすいため、家賃・敷金・保証金・契約期間の整理は早めに着手しましょう。

滞納がある場合は、買主に事前に開示し、価格交渉の中で対応策を決めます。

STEP7：確定申告と税金の整理

売却益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の2〜3月に確定申告が必要です。

譲渡所得税の税率は以下のとおりです。

税率は所有期間5年を境に大きく変わるため、売却のタイミングは必ず確認しておきましょう。

相続で取得した物件は「取得費加算の特例」に注意

相続開始から3年10か月以内の売却など一定要件を満たすと、税負担を軽減できるケースがあります。

早めに税理士へ相談してください。なお、3,000万円特別控除は居住用不動産が対象のため、1棟マンションには原則適用されません。

売却の流れをさらに詳しく知りたい方は、「収益物件の売却の流れ」もあわせてご覧ください。

まとめ：築古の1棟マンション売却は、専門会社の選び方で結果が変わる

築古マンションでも、準備と依頼先の選び方で売却条件は大きく変わります。

まず、管理資料を整備し、修繕積立金の状況を開示する。入居率を高めた状態で売り出す。こうした基本の積み重ねだけでも、受け取れる価格は変わります。

旧耐震基準の物件でも、耐震適合証明書を取得できれば融資条件が改善し、購入検討者の選択肢が広がることがあります。

1棟マンションは購入検討者が限られるため、投資家ネットワークを持つ専門会社を選ぶことが、価格と売却スピードの両方を左右します。

T-ESTATEは名古屋を拠点に、1棟収益物件に特化して約10年、投資家ネットワークを生かした売却を手がけています。

訳あり物件や権利関係の複雑な物件にも対応しているため、まずは無料査定からご相談ください。