築古物件の売却｜1棟収益不動産を高く売る方法と相場感

相続で親から引き継いだ、または長年保有してきた築30年以上の1棟アパートやマンション。

「この物件、いくらで売れるのか」が最大の不安ではないでしょうか。

築古の1棟収益物件は、旧耐震の問題や融資の難しさから購入検討者が限られ、一般的に売れにくいとされます。

実は、適正価格で売り出せば購入検討者は見つかります。

本記事では、築古の1棟物件を「いくらで売れるのか」「どう売れば良いのか」を明確にし、高値売却の方法をお伝えします。

なお、本記事は1棟収益物件（アパート・マンション・ビル等）のオーナー向けの内容となっています。

築古の1棟物件はいくらで売れる？相場は収益還元法で決まる

築古物件とは一般的に「築30年以上」の不動産を指します。

築古の1棟物件の相場は「収益還元法」で評価されることが多く、以下の計算式が目安となります。

年間家賃収入 ÷ 表面利回り = 物件価格（目安）

構造別（木造、鉄骨造、RC造）により利回り相場は異なり、築年数が古くなるほど利回りは高くなる傾向があります。

年間家賃収入500万円、表面利回り10%の築古アパートの場合、物件価格は約5,000万円が目安です。

このように、収益性を基準に評価されるのが1棟物件の特徴となります。

築古でも売れる物件には特徴があります。立地が良い、駅近、入居率が高い、修繕履歴が明確であることです。

一方、旧耐震基準、空室率50%以上、大規模修繕が必要な物件は売却が困難になりやすい傾向があります。

それでも、築古物件には購入検討者がいます。高利回りを求める買主や、リノベーション目的の業者など、築古物件ならではの魅力を見出す層が一定数存在するからです。

自分の物件がいくらで売れるのかを正確に把握するには、複数社（3社以上）に査定を依頼しましょう。

各社の査定根拠を比較し、説得力のある提案をしてくれる会社を選ぶことが大切です。

なぜ築古物件は売れにくい？5つの理由

築古物件は一般的に売れにくいと言われますが、その理由を理解することで、後ほど解説する対策の重要性が明確になります。

1. 旧耐震基準の不安

1981年5月以前の物件は旧耐震基準で設計されており、建物の安全性に不安があります。

旧耐震は「震度5強程度の地震で倒壊しない」程度の基準ですが、新耐震（1981年6月以降）は「震度6強〜7でも倒壊しない」水準と大きな差があります。

買主は耐震性への懸念から敬遠しやすく、金融機関の担保評価も低くなりがちです。

特に大地震のリスクが高い地域では、この不安が売却の大きな障害となります。

2. 融資がつきにくい

法定耐用年数を超えた築古物件は、銀行ローンの審査が通りにくくなります。

建物の残存耐用年数が少ないと融資期間も短く設定され、返済負担率が上がるため借入額が抑えられるのです。

たとえば、築40年の木造アパートでは、法定耐用年数22年を大幅に超過しているため、金融機関は建物の担保価値をほぼゼロと評価します。

結果として、現金購入できる購入検討者に限られてしまい、買主候補の母数が大幅に減少します。

3. 設備・間取りの老朽化

古い設備や時代に合わない間取りは入居者が付きにくく、空室リスクが高いと判断されます。

オートロックがない、エレベーター未設置、遮音性能が劣るなど、築古物件は現代の入居者ニーズに合わない場合が多いのです。

名古屋市では築30年以上のワンルームの平均空室率は12%超と、市内平均の7.2%より大幅に高くなっています。

空室リスクが高い物件は、購入検討者から敬遠されやすく、査定額も大きく下がる傾向があります。

4. 修繕費の増大リスク

購入後すぐに大規模修繕や設備交換が必要になる可能性があり、購入検討者が購入をためらう大きな要因です。

屋上防水や外壁改修など高額な工事時期が迫っていれば、その費用分だけ買主は価格をシビアに見ます。

たとえば、築35年の物件で外壁塗装や配管交換が必要な状態であれば、数百万円単位の修繕費が見込まれます。

買主はこうした将来のコスト負担を懸念して価格交渉を行うため、売却価格が大幅に下がることがあります。

5. 建物評価がゼロに近い

法定耐用年数を大幅に超過すると、建物の資産価値はゼロに近くなります。

土地値のみの評価となるため、売却価格が低くなりがちです。

木造22年、鉄骨造27年、RC造47年といった法定耐用年数を超えると、帳簿上の建物価値はゼロに近づき、資産評価は土地の価値だけになります。

特に郊外など土地需要が高くないエリアでは、土地値自体も低いため売却価格が極端に安くなるリスクがあります。

仲介と買取どっちがいい？期間・価格・手間の違いで選ぶ

築古物件を売る方法は大きく「仲介」と「買取」の2種類に分かれます。

それぞれのメリット・デメリットを比較し、ご自身の状況に当てはめて検討してみてください。

仲介は高値で売れるが3〜6ヶ月かかる

仲介は、不動産会社が媒介者として売主と買主の間に入り、物件を市場に流通させて買主を探す一般的な売却方法です。

メリットは、市場価格で売れる可能性が高いことです。

買取の場合は相場の6〜8割程度が一般的ですが、仲介なら10〜30%高い価格で売却できるケースが多いとされます。

デメリットは、時間がかかることです。

平均3〜6ヶ月前後は要します。また、仲介手数料が発生します（売買価格の3%+6万円＋消費税）。

買取は数週間で現金化できるが相場の6〜8割

買取は、不動産業者が直接買主となって物件を買い取る売却方法です。

メリットは、スピード売却が可能なことです。

1〜2ヶ月程度で売却手続き完了することが多いでしょう。仲介手数料が不要な点もメリットです。

デメリットは、買取価格は相場の6〜8割程度になる傾向があることです。

業者は再販利益を確保する必要があるため、仲介より2〜3割低くなります。

あなたに合った売却方法の選び方

結局どちらを選ぶべきか、明確な判断基準をお示しします。

じっくり買主を探し、市場価格での売却を目指しましょう。

スピード重視で、確実に現金化したい場合に適しています。

特に相続の場合、納税期限は相続開始から10ヶ月です。

仲介で3〜6ヶ月、準備期間も考慮すると時間的に厳しい場合は、買取なら数日〜数週間で完了するため有力な選択肢となります。

遠方に住んでいても、業者に現地確認や手続きを代行してもらえるため安心です。

仲介と買取の違いを、以下の表で具体的に比較してみましょう。

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格（高め）	相場の6〜8割程度
売却期間	3〜6ヶ月程度	数日〜数週間
仲介手数料	発生する（3%+6万円+税）	不要
手間	内見対応などの手間あり	手間が少ない
向いている人	時間に余裕がある、高く売りたい	急いでいる、早く手放したい

どちらを選ぶか迷った場合は、まずは両方の選択肢を持つ専門業者に相談し、ご自身の状況に最適な方法を提案してもらうのが良いでしょう。

時間に余裕があれば、仲介で売り出して一定期間売れなければ買取に切り替えるという方法もあります。

築古物件の売却の流れ｜4ステップで何から始めるか分かる

売却の基本的な流れを4つのステップに整理して解説します。

①査定・業者選定

まず、複数の不動産会社（3社以上推奨）に査定を依頼し、適正な売却価格の目安を把握します。

同時に、物件の権利関係や賃貸借契約書、レントロール、修繕履歴などの資料を収集しておきましょう。

査定結果や担当者の対応を比較し、信頼できる不動産会社を選定して媒介契約を締結します。

築古物件の場合は、1棟収益物件に特化した専門業者を選ぶことが重要です。

②売却活動・契約

仲介の場合は不動産会社が物件情報を広告掲載し、購入希望者からの問い合わせ対応や内見の調整を行います。

買主が見つかったら、価格や条件を交渉の上、売買契約を締結します。

買取の場合は広告活動は不要です。買取業者が直接買い取るため、査定後すぐに価格提示があり、条件が合えば契約に進みます。

このステップが大幅に短縮されるため、スピード売却が可能です。

③決済・引き渡し

残代金の決済を行い、所有権移転登記を実施します。

賃貸中の物件の場合は、賃貸人地位の承継や敷金の引継ぎも実施します。

鍵や関連書類を買主に引き渡して完了です。

④確定申告

売却により譲渡益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告・納税します。

保有期間が5年超か5年以下かで税率が大きく異なるため、事前に税理士に相談することを推奨します。

築古物件でも高く売るための5つの戦略

築古物件を「高く・早く・安心して」売却するには、戦略的なアプローチが欠かせません。

以下の5つの戦略を押さえることで、査定額を最大化できます。

1. 満室または高入居率の状態で売却する

空室が多いと査定額は大幅に下がります。できるだけ満室に近い状態で売り出すのが高値売却の鉄則です。

収益還元法で評価される場合、空室が1室増えるごとに物件の評価額が下がります。

全空物件では「家賃収入ゼロ」と見做され、大幅なマイナス評価を受けてしまいます。

売却を決めたら、まず空室募集に全力で取り組み、「安定稼働物件」として売り出せる状態を作りましょう。

多少条件を譲歩してでも売却前に満室にする方が、結果的に物件価値向上につながります。

2. 物件の見栄えと資料整備を徹底する

購入検討者は物件の外観・共用部をチェックします。

草刈り、清掃、照明・看板の修繕など、第一印象を良くする対策は必須です。

これらは低コストで実施可能ですが、与える印象は大きいのです。

築古物件では、ただでさえ建物が古く見えるため、手入れ不足だと不潔なイメージが増幅されます。

また、レントロール（賃貸借一覧表）、収支報告書、修繕履歴、契約書類など、物件の詳細を示す資料を正確に整備することで、購入検討者の信頼を得られます。

資料が充実していれば、査定もスムーズに進み、高値での売却につながります。

3. 買主ネットワークが広い業者を選ぶ

築古物件は購入検討者が限られるため、買主ネットワークが広い会社を選ぶことが決定的に重要です。

買主候補が多ければ多いほど、競争原理が働き、高値で売れる可能性が高まります。

1棟収益物件の買主は基本的に不動産購入検討者や事業法人などに限られるため、専門のネットワークが特に重要です。

1棟物件専門の仲介業者など買主ネットワークに強い会社を選ぶと、高値売却の成功率が上がります。

4. 1棟物件の専門業者に依頼する

1棟物件の売却は、区分マンションとは全く異なる専門知識と販売ルートが必要です。

1棟物件では利回り計算や融資付けの知識が必須ですが、一般の住宅仲介会社はそれに不慣れな場合があります。

1棟収益不動産に特化した業者は、収益還元評価や利回り相場に精通しており、市場にマッチした売出価格を提案できます。

購入検討者ネットワークが広いため、通常の住宅仲介ではアクセスできないような買主層にも情報を届けられるでしょう。

5. 適切な売却タイミングを見極める

大規模修繕の前、満室稼働中、保有期間5年超（長期譲渡所得税率が適用）など、タイミングを見極めることで高値売却の可能性が高まります。

売却時期を少し調整するだけで、手取り額が数百万円単位で変わることもあるのです。

売却を検討し始めたら、早めに専門業者に相談して最適なタイミングを見極めましょう。

売却にかかる費用・税金と手取り額の計算方法

物件を売却する際、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

いくつかの費用や税金が差し引かれるため、実際の手取り額を事前に把握しておくことが重要です。

特に譲渡所得税は、保有期間によって税率が大きく変わります。

売却時に支払う3つの費用

まず、売却時に必ず支払う費用について解説します。

①仲介手数料

不動産会社に支払う手数料です。

売買価格が400万円を超える場合、上限額は「売却価格×3% + 6万円（+消費税）」となります。

たとえば、3,000万円で売却した場合、仲介手数料は約105.6万円（税込）です。

1棟収益物件など高額物件では手数料も高額になるため、事前に計算しておきましょう。

なお、買取の場合は業者が直接買い取るため、仲介手数料は不要です。

②印紙税

売買契約書に貼る収入印紙の費用です。契約金額に応じて税額が決まります。

たとえば、契約金額が5,000万円超〜1億円以下なら印紙税は3万円となります。1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円です。

売却価格が高額になるほど印紙税も上がりますが、他の費用に比べれば少額です。

売主・買主双方が契約書を保有する場合、それぞれに印紙税が必要となります。

なお、現在は不動産売買契約書の印紙税は軽減措置が適用されています。

軽減措置の期限は2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書が対象です。

③抵当権抹消費用

物件にローンの担保（抵当権）が設定されている場合、これを消す手続き費用です。

登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士への手続き依頼費用で、合計1〜3万円程度が目安となります。

ローン完済後、抵当権は自動的に消えるわけではなく、登記上の抹消手続きが必要です。

売却時には抹消しておかなければ、買主に所有権を移転できません。

所有期間5年で税率が半分に｜譲渡所得税の仕組み

売却で利益が出た場合、その利益に税金がかかります。

この税金を「譲渡所得税」といい、売却における最も大きな負担となります。

譲渡所得（利益）は「売却価格 － 購入時の費用 － 売却時の費用」で計算します。

たとえば、5,000万円で購入した物件を8,000万円で売却し、売却費用が200万円なら、譲渡所得は2,800万円です。

ここで重要なのが、所有期間5年を境に税率が約2倍違うという点です。

譲渡益が1,000万円の場合、5年超なら約203万円、5年以下なら約396万円の税負担となり、差額は約193万円です。

注意点として、「5年超」の判定は売却した年の1月1日時点で行われます。実際の保有期間が5年を超えていても、1月1日時点で5年未満なら短期扱いとなるため注意しましょう。

相続後3年10ヶ月以内なら税金が安くなる特例あり

相続で取得した物件を売却する場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」が使えます。

相続開始後3年10ヶ月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得税が軽減されます。

この特例を使えば、手取り額が数百万円単位で増える可能性があります。適用条件や計算方法は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。

実際の手取り額は、物件の購入価格、売却価格、ローン残債、保有期間など、個別の状況によって大きく異なります。売却前に税理士に相談し、正確な試算と最適な方法を確認することをおすすめします。

入居者がいる築古物件を売却する際の注意点

1棟収益物件は、入居者を退去させず「オーナーチェンジ物件」として売却するのが一般的です。

賃貸借契約の引継ぎ、敷金の処理、契約不適合責任など、最低限押さえるべきポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件は即日から家賃収入が得られる

賃貸中の物件は、入居者を退去させず売却します。これは、借地借家法により入居者の居住権が強く保護されており、売却の都合で勝手に賃貸借契約を終了できないためです。

所有権が移転すれば、賃貸人としての地位も当然に新オーナーへ承継されます。投資家にとっては即日から家賃収入が得られるメリットがあるため、購入後の募集や空室リスクがありません。

注意点として、内見は共用部分のみとなります。入居中の部屋を買主が内覧することは原則難しいため、レントロール（賃貸借一覧表）や修繕履歴など資料提供が非常に重要です。

契約引継ぎ・敷金・契約不適合責任の3つの注意点

オーナーチェンジ物件の売却では、契約引継ぎ、敷金処理、契約不適合責任という3つの重要な手続きがあります。

まず、入居者への契約引継ぎです。物件引渡し後、速やかに「オーナー変更」と「家賃振込先変更」を書面で通知する必要があります。

次に、敷金の処理です。売主は新オーナーに敷金を引き渡す義務があります。通常は決済日に敷金相当額を売買代金から控除する形で調整します。たとえば、入居者全体の敷金が合計100万円あれば、この100万円を買主へ引き渡す必要があります。

最後に、契約不適合責任についてです。オーナーチェンジ物件の売買では、契約不適合責任を免責とする特約を付けることが一般的です。入居中の部屋を買主が内覧できないため、売主の責任を免除する取り決めをするのです。

ただし、売主が知っていたのに告げなかった重大な不具合（故意の不告知）については免責が認められません。知っている不具合は事前にすべて買主に告知する義務があるため、隠さず開示することが重要です。

まとめ：築古物件の売却は1棟専門の業者に相談を

築古の1棟収益物件を後悔なく売却するには、相場感の把握、売却方法の選択、適切なタイミング、そして専門業者への依頼が欠かせません。

これらのポイントを押さえることで、築古の1棟物件でも適正価格で、納得のいく形で売却できるでしょう。

特に重要なのは、1棟収益物件に特化した専門業者を選ぶことです。

1棟収益物件の売買に特化した専門業者であれば、実績と専門知識により、「高く・早く・安心して」売却できる環境を整えています。

名古屋エリアの物件であれば、T-ESTATEは収益物件・事業用不動産に特化した専門会社として、オーナー様の状況に合わせた最適な提案と納得のいく取引をサポートしています。

「そろそろ手放すタイミングかもしれない」と感じたら、まずは無料査定から気軽にご相談ください。

あなたの大切な資産を、後悔のない形で次のステージへと導きます。